precio de la tierra
El precio medio de las fincas agrícolas en Badajoz es de 14.416 euros/has frente a los 8.238 euros/has en Cáceres
El precio de las fincas rústicas en Extremadura y España en general ha despertado en los últimos años un creciente interés en dos vertientes. Por un lado, la de grandes empresas e instrumentos de inversión que buscan grandes extensiones de terreno, preferentemente con buen acceso a riego, para desarrollar nuevos modelos de plantación de cultivos leñosos como olivar y frutos secos. Y en segundo lugar, sobre todo tras lo ocurrido en la pandemia del COVID, de pequeñas fincas de disfrute y ocio. No todos los modelos de fincas presentan precios similares, ni tan siquiera dentro de la misma Comunidad Autónoma como ocurre en Extremadura.
La consultora Cocampo elabora todos los años un Informe sobre el precio de las fincas rústicas en España por regiones segmentado en fincas agrarias, ganaderas, forestales, cinegética y de recreo. Con precios de ofertas reales de ventas.
En el caso de la comunidad de Extremadura los datos relativos a las fincas agrarias ofrecen una diferencia muy importante de precios entre la provincia de Badajoz y la de Cáceres, teniendo en cuenta el perfil de cultivos y la extensión de las mismas. Además de la mayor densidad de hectáreas en regadío en la provincia pacense por la importancia de las Vegas del Guadiana.
El precio medio por hectárea de las fincas agrícolas en Extremadura en el año 2024 era de 11.285 euros, frente a los 11.701 euros/has de media en España. En el caso de la provincia de Badajoz, este precio sube hasta los 14.416 euros/has mientras que en la de Cáceres se queda en los 8.238 euros/has.
Mientras, en el caso de las fincas ganaderas, el precio medio en la región baja hasta los 6.940 euros/has, desde los 7.519 euros/has en la provincia de Badajoz hasta las 6.631 euros/has en la de Cáceres. En el caso de las fincas cinegéticas, con gran importancia en Extremadura, el precio aún baja de media algo más hasta los 5.999 euros/has desde los 6.322 euros/has en Badajoz hasta los 5.844 euros/has en Cáceres. Hay que tener en cuenta que por general las fincas de aprovechamiento cinegético o como cotos de caza son de mayor extensión.
Fincas de ocio
El estudio de Cocampo también analiza el precio de las fincas de ocio y recreo en la región, cuyo precio medio está situado en los 7.146 euros/has, desde los 7,317 euros/ha en Badajoz a los 7.072 euros/has en Cáceres. Hay que tener en cuenta que en varias comarcas de la zona norte de Cáceres, especialmente La Vera, los precios medios son sensiblemente superiores a los de la media provincia cacereña en todo tipo de fincas, debido a su alta demanda y cercanía a Madrid.
Según asegura la consultara en su último informe del 2024, “Cocampo, se encuentran 505 anuncios de fincas rústicas a la venta en Extremadura, de los que 272 se ubican en Badajoz y 233 en Cáceres. Su precio medio es de 8.460 euros/ha. Extremadura, además de por sus dehesas, destaca por el cultivo de cereales de grano, olivar, viñedo y frutales no cítricos, como el almendro o la higuera. Por ello, las fincas agrícolas tienen el precio medio más alto (11.285 euros/ha)”.
Según los expertos de Cocampo, “en los últimos años, las fincas rústicas han llamado la atención de particulares e inversores institucionales (family offices, empresas agro-alimentarias y fondos de inversión). La pandemia del coronavirus desencadenó un cambio en la mentalidad de las personas y conllevó una mayor adopción del teletrabajo, que permite trabajar desde áreas rurales. Estos factores han llevado a un aumento de la demanda de fincas rústicas. En 2021, se alcanzó una cifra récord de adquisiciones de fincas, con 160.398 operaciones, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). En los dos años posteriores (2022 y 2023) se mantuvo el nivel en número de operaciones, pese a las adversidades climatológicas”.
El informe del suelo agrario de TINSA destaca la transformación de fincas de cereal y frutales a olivar y almendro
La evolución del precio de la tierra para agricultura y ganadería es uno de los mejores indicadores para medir la evolución del sector y también la inversión realizada en el mismo. El “Informe de Suelo Agrario en España 2023” presentado por la tasadora Tinsa ha analizado los precios de tres millones de hectáreas cultivadas en toda España, y en cultivos muy diferentes, desde olivar hasta prados y pastizales. Las series de valor medio del suelo agrario, medido en euros por hectárea (€/ha), se han calculado desde 2008 hasta la actualidad para siete grandes categorías de cultivo (herbáceos, olivar, frutales no cítricos, viñedo, cítricos, hortalizas e invernaderos, y prados y pastizales).
Herbáceos
En el caso de los cultivos herbáceos, el informe de TINSA destaca en Extremadura la “transformación de fincas de cereal a viñedo, olivar y almendro en sus modalidades intensivas y superintensivas, en ocasiones impulsadas por fondos. Esto incrementa el precio de la tierra. También existen en esta zona cultivos de herbáceos en regadío, principalmente de arroz, que está mermando su producción en los últimos años pero que presenta dificultades para la transformación de la finca a otro tipo de cultivo”.
Olivar
En el caso del olivar, cultivo que cuenta con más de 295.000 hectáreas de cultivo en la región entre aceituna de almazara, doble aptitud y mesa, el informe de TINSA destaca que a nivel nacional, el precio del suelo destinado a olivar presenta estabilidad en regadío y secano, este último con una ligera tendencia bajista. El valor de este cultivo ha tendido a la estabilización tras experimentar correcciones en el periodo 2009-2016. En Extremadura, el valor medio de la hectárea de olivar es de 15.200 euros en secano y de 29.800 en regadío, sensiblemente más barato que las cotizaciones que siguen manteniendo en Andalucía.
Viñedo
En el caso del viñedo, cultivo que cuenta con más de 80.000 hectáreas de cultivo en Extremadura, el informe de TINSA asegura que en “2023 se registra un impacto climático que ha afectado negativamente a las producciones de viñedo, especialmente en secano, que se ha visto más afectada por la sequía. Además, el consumo de vino en España ha registrado un retroceso desde la pandemia que ha impactado al valor del suelo destinado a este cultivo en algunas zonas, aunque, en general, se mantiene estable.
La volatilidad de las producciones a causa de su sensibilidad al clima, unida a unos precios finales que no se han podido ajustar al alza a pesar del incremento en los costes, han aumentado la presión sobre los rendimientos del cultivo. Esto impulsa al viñedo hacia una transformación de las fincas de secano en regadío en modalidades intensivas y superintensivas. TINSA destaca que se observan señales de “retroceso” del cultivo en Extremadura.
Frutales hueso
En cuanto a los frutales no cítricos, de hueso, muy importantes también en Extremadura tanto en las Vegas del Guadiana como en el Valle del Jerte, el informe destaca que “a nivel nacional el precio del suelo presenta un impulso reciente en regadío y una tendencia continuada y ligeramente al alza en secano. Los precios medios de la hectárea en secano estarían en los 26.600 euros la hectárea y en 32.500 euros/has en regadío.
En el caso de Extremadura, el informe destaca que los riesgos asociados a este tipo de cultivo (cambios en las preferencias de los consumidores hacia otras variedades de fruta, encarecimiento del coste de mano de obra, etc.) han conllevado casos de transformación de fincas de frutales a olivares superintensivos, siempre en regadío. Se detecta también un incremento sostenido durante varios años en el cultivo de almendros en modalidad de intensivo regadío.
En caso de prados y pastizales, a nivel nacional el valor del suelo de los prados y pastizales registra un ligero aumento a partir de 2017 y contracción durante los dos últimos años. En el caso de Extremadura, el valor de la hectárea estaría en los 5.900 euros.
La rentabilidad del suelo agrario oscila entre el 4% de los pastos y el 11% de los productos de invernadero
Según un informe de TINSA, las tierras de regadío con acceso a agua para cultivos leñosos son las que más de revalorizan
La agricultura -y el suelo agrario- se ha convertido en los últimos tiempos en uno de los sectores que más interés despierta entre fondos de inversión y gestoras de activos. Según el informe sobre “Suelo Agrario en España 2022”, elaborado por TINSA, “el suelo agrario es un activo inmobiliario que se caracteriza por su estabilidad en términos de valor, que ha generado rendimientos medios en el último lustro entre el 0% y el 2,5 % para la mayoría de las tipologías de cultivos y unas tasas de rentabilidad total, excluidos impuestos y subvenciones, que se mueven entre el 4 % de los pastos y pastizales y el 11 % de los productos de invernadero.
El sector se halla inmerso en una transformación hacia formas de cultivo más eficientes que reduzcan el consumo de los recursos naturales, apoyándose para ello en la tecnología. «Esto requiere de una cantidad de inversión relevante que impulsa la industrialización del sector, a la par que ha atraído a inversores institucionales en busca de rentabilidades», según Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
El informe destaca ocho macrotendencias con incidencia en el valor de suelo agrario:
1-Revalorización de las tierras de regadío con acceso a agua.
El valor de la tierra destinada a cultivos está fuertemente condicionado por su rendimiento (la producción), por lo que el suelo más valorado se asocia con la modalidad de regadío. Las fincas de secano en lugares donde las dotaciones de agua se han restringido intensamente y existe una amenaza persistente de sequía han sufrido descensos de valor, excepto en el caso de los cereales, un tipo de cultivo que registra una ligera tendencia al alza por el conflicto bélico en Ucrania. Las fincas de regadío han visto aumentar su valor en aquellas zonas donde las dotaciones de agua se han mantenido.
2-Incremento de los costes de producción.
Aunque el precio de los alimentos ha compensado el incremento de los costes de producción, manteniéndose la rentabilidad de los cultivos, el entorno inflacionista crea incertidumbre sobre la evolución de gastos y precios en la próxima campaña, por lo que los agricultores no descartan que se produzcan pérdidas en muchos cultivos.
3-Impacto del cambio climático.
Los cambios en los patrones climáticos, cada vez más acusados, merman de forma considerable las producciones. Altas temperaturas en los primeros meses de desarrollo de los cultivos, heladas tempranas y tardías y granizo son ejemplos de episodios climáticos extremos cada vez más recurrentes que alteran el desarrollo de las plantas.
4-Entrada de operadores empresariales y fondos de inversión.
«La disponibilidad de nuevas tecnologías que permiten una explotación más intensiva del suelo ha despertado el apetito inversor por fincas de regadío de gran extensión que compran o arriendan por plazos medios de 25 años, en busca de rentabilidades más elevadas «, explica Cristina Arias. Se ha detectado un incremento de la inversión en modalidades intensivas o superintensivas de olivo, vid, nogal, pistacho y almendro, reconvirtiendo a cultivos leñosos superficies destinadas a herbáceos.
5-Incorporación de nuevas tecnologías y especialización de la mano de obra.
Las dificultades para el relevo generacional en la gestión de las explotaciones agrícolas y para encontrar mano de obra están impulsando la automatización y el aumento de la inversión en tecnología.
6- Nueva PAC.
El desarrollo de eco-esquemas que lleva a los agricultores a alternar cereales y cultivos mejorantes del suelo derivará en un posible cambio en los rendimientos de la tierra.
7-Expectativas no agrarias.
Expectativas urbanísticas y de explotación energética están elevando en ciertas ubicaciones el precio que los potenciales compradores están dispuestos a pagar por una finca agraria.
8-Agricultura ecológica.
Aunque supone menos de un 6% de la superficie cultivada nacional, la agricultura ecológica está aumentando su penetración (desde 2004 ha aumentado su superficie en 108.000 nuevas hectáreas al año). El principal incentivo para el agricultor son los precios de venta normalmente superiores, que compensan la bajada de un 30%-40% en la producción.
La inflación complica los arrendamientos agrarios, que suman 847.000 has en Extremadura
La alta inflación no solo impacta en la cesta de la compra de los alimentos o en los costes de producción de la actividad agraria o agroindustrial. Sino también de forma directa en el precio de muchos arrendamientos de tierras agrarias cuya renovación o actualización depende en ocasiones del IPC anual.
La realidad del campo extremeño muestra hasta qué punto los arrendamientos son muy importantes ya que suponen 847.711 hectáreas de terreno, según datos del Anuario Estadístico de Extremadura que edita la Junta del año 2021. Teniendo en cuenta un total de 2,42 millones de hectáreas, suponen algo más de un tercio. En aparcería y otros tipos de tenencia hay un total de 118.481 hectáreas de terreno. En un gran porcentaje de los casos, los arriendos se establecían de octubre a octubre, según el año agrícola.
Según los datos del Anuario Estadístico de Extremadura, la región disponía en el año 2021 de un total de 58.958 explotaciones agrarias propiedad de personas físicas, 1.786 de sociedades mercantiles, 125 de titularidad pública, 106 de cooperativas de producción y 1.551 de otros tipos de propiedad. Las tierras labradas en Extremadura concentran un total de 954.350 hectáreas de terreno, mientras que los cultivos permanentes suman 1,47 millones. Otras superficies, entre las que destacan las forestales, alcanzan las 596.591 hectáreas.
A diferencia de un arrendamiento de propiedad de una vivienda, los arrendamientos de tierras agrícolas cumplen unas condiciones legislativas específicas que se guían por la Ley 49/2003 de 26 de noviembre de Arrendamientos Rústicos (actualizada posteriormente con la Ley 26/2005). Según la Ley de Arrendamientos Rústicos, la duración de los contratos de arrendamiento de tierras agrícolas es de cinco años. Al término de este periodo, si el arrendador quiere recuperar la posesión de la finca, deberá comunicárselo al arrendatario con un año de antelación.
Extremadura mantiene el precio medio más bajo de la tierra de uso agrario, con 4.575 euros/has
Muy lejos de los 10.124 euros de la media española, los 19.82 de Andalucía o los 19433 euros de Murcia
Extremadura atesora las dos provincias españolas más extensas en kilómetros cuadrados y una de las densidades de población más bajas de la península. Esta gran disponibilidad de terreno, unido a otros factores históricos que tienen que ver con la propiedad de la tierra, han hecho que la región sea la que tenga el precio del terreno para uso agrario más barato en España.
Según la última Encuesta sobre los precios de la tierra que elabora cada año el Ministerio de Agricultura, en el año 2020 el precio medio de la hectárea en la región valía 4.575 euros frente a los 10.124 euros/has de la media española. Solo otras dos regiones, Aragón y Castilla y León, se quedan por debajo de las 6.000 euros/has mientras que Castilla-La Mancha se queda en los 6.461 euros/has. Por arriba, la región de Andalucía es la que tiene el precio más alto, con 19.842 euros, seguida de Murcia con 19.433, y de la Comunidad Valenciana con 19.249. Durante el año 2020, el precio de la tierra en Extremadura subió un 4%, uno de los mayores incrementos en España.
El precio de la tierra es una variable muy importante a la hora de fijar los precios de los arrendamientos para cada campaña, o para contratos de mayor duración, en el campo.
Cuando se analiza el precio medio de la tierra en una región, hay que tener en cuenta que el peso de ciertos cultivos de regadío con precios muy altos puede llegar a “distorsionar” la media de todo un territorio, como ocurre en algunas comunidades con el caso de los cítricos –en Murcia alcanzan los 65.000 euros/has o de los cultivos de invernaderos. En el caso de Andalucía, el fuerte protagonismo del olivar en regadío, con precios medios por encima de los 38.000 euros por hectárea –unos 18.000 euros más altos que los de olivar de secano- también tienen una influencia fundamental.
Según regiones
Curiosamente, el mismo tipo de cultivos presenta precios muy dispares según los territorios. En el caso del olivar de secano, los precios medios alcanzan los 20.261 euros/has en Andalucía, mientras que en el caso de Extremadura se quedan en 7.580 euros. El tipo de variedades de olivo y sobre todo el rendimiento por hectárea en aceituna y en aceite marcan esta diferencia. La que puede haber entre una hectárea de Picual a una de Verdial de Badajoz por ejemplo.
Otro ejemplo lo encontramos en el terreno dedicado a uva para vino, donde en Extremadura –segunda productora española de vino- alcanza un precio de 10.196 euros/has, más del doble que la media de terreno regional. Pero muy lejana a los 40.915 euros de la hectárea de viñedo en La Rioja.
Otro dato a tener en cuenta en el precio medio de la tierra en Extremadura es el elevado peso de las tierras de barbecho y pastos en secado en su territorio, con una cotización muy por debajo incluso de la media extremeña, ya de por si baja en relación a la media española. El precio de la hectárea de este tipo de tierra es de 2.683 euros/has en la región. Aunque curiosamente en los últimos cinco años este tipo de fincas sin cultivos, con poco o escasa pendiente y con acceso cercano a redes de alta tensión eléctricas han visto multiplicar su precio ante la fuerte demanda de terrenos para grandes plantas fotovoltaicas. Con arrendamientos medios que en este caso oscilan entre los 20 y los 30 años de duración.
El precio medio de la tierra para uso agrario se estanca en la última década en Extremadura
Según la Encuesta de los precios de la Tierra, la hectárea valía de media 4.398 euros en 2019 frente a los 4.390 euros en 2010
Aunque cada zona y cultivo tiene sus peculiaridades, el precio medio de la tierra para uso agrario en la Comunidad de Extremadura (y en España en general) se ha estancado en la última década. Según la Encuesta de los Precios de la Tierra del Ministerio de Agricultura, si en el año 2010 el precio medio de la hectárea en la región era de 4.390 euros, diez años más tarde el precio prácticamente seguía siendo el mismo: 4.398 euros/hectárea. En el caso de la media española, la situación es similar, ya que en 2010 el precio media era de 10.163 euros/hectárea, y en 2019 -último año con datos oficiales completos- se situaba en los 10.178 euros/ha.
El diferencial de precios de la tierra para usos agrarios entre Extremadura y la media española se ha mantenido estable en esta última década, por encima de los 5.700 euros/ha, debido a las características del mapa agrario regional, y al mayor volumen de hectáreas de cultivos herbáceos y pastos de secano, y al menor rendimiento por hectárea de otros cultivos como la aceituna para almazara frente a otras regiones.
Según la Encuesta de los Precios de la Tierra, que se realiza de forma anual, tomando como referencia los precios de 21 cultivos y aprovechamientos en toda España. El mayor o menor peso de un determinado cultivo en una región puede distorsionar los precios medios totales. Es lo que ocurre por ejemplo con Canarias, la comunidad con el precio de la hectárea para uso agrario más alta de España debido al platanero, con 87.779 euros por hectárea en el 2019.
Ránking nacional
Extremadura se sitúa con los menores precios medios entre las 17 comunidades autónomas. Entre las que menor precio registran también figuran Castilla y León con 5.901 euros, Aragón con 5.110 y Castilla-La Mancha con 6.522 euros. Por el lado contrario, destacan los precios medios de Andalucía con 20.082 euros -debido al olivar-, Comunidad Valenciana con 19.075 euros -por los cítricos-, Murcia con 18.188 euros -por la huerta- y La Rioja con 14.417 por el viñedo con DO sobre todo.
En dos de los cultivos más tradicionales y que ocupan más hectáreas de cultivo en la región, las diferencias de precios con otras comunidades autónomas pueden llegar a ser importantes. Es el caso del olivar, las diferencias entre los precios en las tres regiones líderes en producción y extensión son significativas. Mientras que en Andalucía superan los 30.000 euros, en Castilla-La Mancha alcanza los 9.691 euros y en Extremadura se queda en los 6.850. Esta diferente cotización tiene que ver mucho con el diferente rendimiento de kilos por hectárea entre Andalucía, dominado por la variedad Picual de tres pies, y el de las variedades predominantes en el secano extremeño como la Verdial de Badajoz, Cornezuelo o Manzanilla Cacereña.
Mientras, en el caso del viñedo para vino, los precios se mantienen parejos entre las dos regiones líderes: en Castilla-La Mancha alcanzan los 9.902 euros y en Extremadura los 9.619. En el caso de la comunidad con los precios medios del vino más caros, Castilla y León gracias a la DO Ribera del Duero, el precio medio sube hasta los 20.162 euros.
Mientras, en el caso de los terrenos sin cultivos arbóreos, los precios entre comunidades autónomas están más igualados. En el caso de Castilla y León serían de 3.251 euros, de 4.336 euros en Andalucía, de 2.580 en Castilla-La Mancha y de 2.554 euros la hectárea en Extremadura.
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