venta de fincas
Las fincas rústicas heredadas superaron a las compraventas en Extremadura durante el año 2022
Según datos del INE, en 2022 las compraventas de fincas en la región fueron 7.101 frente a las 7.610 fincas heredadas
El envejecimiento de la población en regiones con un peso del mundo rural como Extremadura está teniendo un impacto clave en el mercado de las fincas rústicas, para uso agrario o recreativo. Según los recientes datos de la Encuesta de Transmisiones de Derechos de la Propiedad elaborada por el Instituto Nacional de Estadística (INE), durante el año 2022 los cambios de titularidad en registro de fincas rústicas en Extremadura alcanzaron la cifra de 17.732. De esta cantidad, un total de 7.101 fueron compraventa como tan entre particulares o sociedades, mientras que las herencias de fincas fueron superiores a ese número, llegando a las 7.601.
De esta forma, como pasa en otras regiones con un porcentaje de población rural superior a la media en España, el peso de las herencias resulta cada vez más importante en la estructura de la tierra de uso agrario en la región, ya sea para una posterior venta o arrendamiento.
Durante el año pasado, el número total de cambios de titular en el registro de la propiedad de fincas rústicas en toda España alcanzó la cifra de 437.382 operaciones, de las que 156.925 fueron compraventas y 175.779 por herencias. Una tendencia que parece incrementarse con el paso de los años a nivel nacional.
Según los datos del “Informe sobre la estructura del suelo rústico en España”, elaborado por la firma Cocampo, en nuestro país el 41% del suelo rústico es arrendado. Un porcentaje menor que en otros países de nuestro entorno como Francia (82%), Alemania (65%) o Italia (53%).
Tipos de propietario
En el caso de las fincas rústicas, propietarios en España pueden registrarse como persona física, sociedad mercantil, entidad pública o cooperativas entre otras opciones. Los expertos de Cocampo diferencian tres tipos de perfiles de propietarios de fincas rústicas en España. Los clasifican en empresarios agro, profesionales o directivos, que buscan disfrutar del campo e inversores para arrendamiento.
Aunque los tres grupos formados desde el punto de vista de la demanda comparten su interés por el campo, cada uno de ellos tiene una proyección diferente sobre el uso y disfrute de su finca rústica. En el caso de los empresarios con actividad en el sector agro, “suelen reinvierten frecuentemente sus beneficios en la compra de nuevas fincas para seguir mejorando sus ingresos”.
En los últimos años, junto al perfil habitual de empresarios o profesionales agrícolas o ganaderos han comenzado a proliferar las operaciones de compraventa de fincas por parte de fondos de inversión, o bien en propiedad o en régimen de arrendamiento a largo plazo. Em sectores como el del olivar superintensivo o en seto, o en el del cultivo de frutos secos como almendros. La búsqueda de terrenos para proyectos renovables, especialmente plantas fotovoltaicas, también ha supuesto una importante revalorización de fincas de secano o sin excesivo aprovechamiento, como ha ocurrido en algunas comarcas extremeñas.
Segunda residencia
Con la pandemia, el perfil de empresario que busca una segunda residencia en entorno rural ha aumentado, no solo en busca de terrenos de caza u ocio. Según el estudio de Cocampo, “la característica principal de este grupo es la necesidad de escaparse al campo durante su tiempo libre para llevar una vida tranquila y descansar. Además, buscan teletrabajar lo máximo posible en su segunda vivienda huyendo del ajetreo de la gran ciudad para poder desconectar en un entorno rural. A este hecho es conveniente añadirle la ventaja económica que supone poseer fincas rústicas donde este propietario suma nuevos ingresos a su cartera procedentes de su terreno agrícola. A esto se añadiría la diversificación de patrimonio del perfil que busca crear una nueva vida en el campo”.
Cecilia Calderón (Rústicas y Urbanas): “Lo que no deja de crecer es la demanda y los precios de fincas con destino a energías renovables”
Entrevista con
Cecilia Calderón
Directora de Rústicas y Urbanas
Para quien no lo conozca, ¿cuál ha sido la trayectoria en estos años de Rústicas y Urbanas?
Rústicas y Urbanas nace hace 20 años en Extremadura con el objetivo de ocupar un hueco en la comercialización de los inmuebles históricos y el afán de profesionalizar la venta de fincas rústicas, donde hay mucho intrusismo profesional. Hasta la crisis del 2008 nuestra área de trabajo se extendía por toda la península, incluido Portugal. Hace unos años nos dimos cuenta que teníamos un gran conocimiento del territorio extremeño y sus singularidades y que debíamos centrarnos en atraer clientes que nos ayuden a recuperar la riqueza arquitectónica y darles nuevos usos.
En aquel momento tuvimos claro que queríamos usar las nuevas tecnologías y creamos nuestra primera página web. Éramos muy modernos para la época y a lo largo de los años la hemos actualizado cuatro veces según avanzaban las nuevas herramientas digitales.
Ahora nos encontramos en pleno lanzamiento de una nueva marca Inmo2020 una protech para ayudar a particulares y empresas a agilizar los trámites con el envío, almacenamiento y recepción de documentos. Una app que pone en contacto a compradores y vendedores para que en privado lleguen a un acuerdo de venta haciendo el proceso más transparente.
¿Ha cambiado mucho en estos años el perfil de fincas rústicas y de clientes en Extremadura?
Han cambiado los usos y el perfil. Cuando empezamos la demanda crecía en fincas para explotaciones porcinas de clientes que procedían de otros sectores donde se generaba mucho dinero y había poca oferta de tierras de viñedo, que era lo que estaba de moda. Se cambió tener una bodega en favor de hacer una buena marca de jamón. Muchos fracasaron en el intento porque descubrieron que el precio del cochino se mueve en ciclos con mucha diferencia de precios. De ahí pasamos a la demanda de regadío para frutos secos y madera. Y ahora estamos en la demanda de regadío para olivar en superintensivo y por otro lado para plantas solares. Las demandas más estables a lo largo de estos años son para caza mayor, corcho y esas pequeñas fincas de recreo como segunda vivienda.
¿Qué es lo que más valora en una finca y en una casa de campo los compradores?
Depende del destino y uso que se pretenda. Para explotación, se valora mucho más las instalaciones agro ganaderas y que sea rica en agua. Si es para caza o recreo la demanda empieza por que esté bien comunicada, que tenga buen acceso, luz eléctrica y casa.
¿Ha animado lo ocurrido con el Covid el interés por las fincas y casas de campo?
Ha crecido tímidamente la demanda de casas de pueblo con buen jardín y buenas conexiones a internet. Y por las fincas pequeñitas con casa y de fácil mantenimiento.
¿Hay actualmente grandes fincas en extensión en venta en Extremadura? ¿Los precios se han ajustado o depende del interés?
Hay fincas de grandes extensiones disponibles en el mercado. El precio depende de las características particulares de cada una. Ahora lo que no deja de crecer es la demanda y los precios de fincas con destino a energías renovables, donde las grandes eléctricas tienen el dedo de señalar a quien le toca esa lotería. Son ellos los que deciden donde se instalarán los puntos de evacuación de la energía producida y cuentan con el gran interés de los Ayuntamientos para aumentar sus ingresos vía IBI. Estas grandes corporaciones no compran, alquilan a largo plazo, lo que supone una solución a las poco rentables explotaciones agro ganaderas sin perder la propiedad.
¿Tienen mejores precios las fincas con posibilidades cinegéticas que las agroganaderas?
Las cinegéticas tienen mejor precio porque hay menos disponibles ya que necesitan un mayor número de hectáreas y están dirigidas a un público de poder adquisitivo alto. Las agro ganaderas tienen escasa rentabilidad de ahí que su precio deba ser más bajo.
Tomás García Velarde (Tierra y Dehesa): “El 60% de los clientes que compra fincas viene de fuera de Extremadura”
Entrevista con
Tomás García Velarde
Director de Tierra y Dehesa
¿Qué servicios ofrece Tierra y Dehesa?
Comercializamos dehesas de secano para su máxima optimización, explotaciones cinegéticas, fincas de regadío para cualquier cultivo ya implantado como el tomate o el frutal, fincas de regadío para cultivos de nueva incorporación como el olivo superintensivo, almendro o pistacho, explotaciones ganaderas como granjas de porcino y cebaderos de vacuno, granjas avícolas de pollos y pavos, almazaras de aceite, bodegas de vino, queserías, fábricas de embutidos y jamones. Inicialmente nuestro ámbito comenzó en Extremadura, pero debido al aumento de la demanda apostamos por expandirnos a otras comunidades limítrofes y Portugal.
¿Se ha recuperado el mercado de la compraventa de fincas rústicas?
En parte sí, no al cien por cien. Puntualmente, la oferta es menor que la demanda existente. Es decir, hay cierta descompensación en algunos casos, sobre todo con el cliente extranjero que es más exigente. Los precios están aún por debajo de los de referencia anteriores al comienzo de la crisis.
¿Qué tipo de fincas son las más demandadas?
En particular en la provincia de Badajoz las fincas de regadío sin límite de extensión para los diferentes cultivos de nueva implantación como el olivar superintensivo, el almendro y el pistacho. En menor medida, en Cáceres, otras comunidades y Portugal. Y en general, en toda Extremadura, la dehesa de encina y alcornoque para explotación ganadera con pastos y sementera, fincas para siembras de cereal, fincas mixtas, de caza e incluso para explotación forestal.
¿La mayoría de los clientes son de fuera de Extremadura?
Prácticamente un 60 % son de fuera de Extremadura. No sólo de España, también hay que incluir al cliente extranjero.
¿La llegada de clientes extranjeros a Extremadura, hizo subir demasiado los precios?
Puede que en casos concretos sí, porque algunos propietarios fijan los precios de venta sabiendo del supuesto poder adquisitivo al ser cliente extranjero, pero en general la mayoría ofrece sus propiedades a precios de mercado razonables.
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